一、 上海房地产业现状就目前的上海房地产业分析，随着政府推出的一系列刺激房地产市场的优惠政策，整个中国经济的稳定增长以及种种历史原因造成的人们对拥有个人房产的渴望都形成了目前上海房地产市场繁荣的局面。我们欣喜地看到随着这几年上海在法制建设、建立健全市场机制方面所做的努力，上海的房地产市场正逐步走向成熟、规范，其程度居全国之首。有鉴于此，许多国内外大型投资商纷纷将目光瞄准上海，准备进入或已经进入上海市场。因此整个市场的竞争将更加激烈、残酷。
　
　　二、 广告手段简述毫无疑问，在激烈的市场竞争中，广告的宣传和策划是为各家投资商、发展商的有力武器，也是整个市场营销的重中之重。宣传、策划的成功与否直接关系到物业的销售业绩。此方面的成功或失败的事例不胜枚举。现在房地产的广告投放量将近整个市场的一半，可想而知其激烈程度之剧。细述现今的广告投放手段不碍乎以下几种：报纸、电视、广播、互联网络、展会以及各种社会或公益活动。其中报纸、电视、广播是运用最普遍的手段。它们的共同特点是：实时、直观、播及面广、实现方便等特点；但它最大的缺点是缺乏延续性、表现方式平面化、文字化，如果想要延续其宣传效果需要不断的投资，相对来说成本代价巨大。而展会和各种社会或公益活动作为广告宣传的辅助手段，虽然不是普遍采用，但如果宣传策划成功，其产生的轰动效应是无法估量的。这方面成功的楼盘有：东方夏威夷的“房模”大赛、瑞安集团的新天地、瑞虹新城的“七七八八奖平方”等。由于这些发展商在宣传企划上的灵光闪现，使他们在推销具体个案的同时也确立了公司的品牌和形象，达到了一举多得的作用。细数这些成功的公司无一不是业界的领先者，在他们的产品中时刻闪烁着创新的亮点，从宣传的手法上就可窥见一斑。当我们抛开他们五光十色的面具，探究一下这些策划活动的真实成本，我们不难发现单就成本而言，的确要高于报纸的平面广告或是电视宣传片，但其产生的集聚效应和延续效应决非几个报纸广告简单累加的效果可比。究其原因，消费群体具有容易被新鲜事物所的特征，这些活动所采用的主题都不是业内原有的那些亮点，不是纯粹的为宣传而刻意去制造卖点，它们往往结合了其它行业的优势或技术，将楼盘的卖点与之融合组成了一个效应结合体，给消费者耳目一新的感觉，准确而又生动地吸引了消费群体的注意力，自然也就成为了业内的亮点。

　　 三、 实际的作用让我们将目光拉近，探讨一下用3D/VR技术制作的虚拟装修房是否也可以成为业界的一个亮点呢？首先，分析一下装修房所针对的是哪些客户。在整个上海房地产业启动之初，装修房就已经存在，之所以时至今日政府才将装修房的推出作为一项政策广为宣传，就在于启动之初，市场的主要购买者还是以本地人士为主。国际人士包括港、澳、台同胞以及外地消费者在绝对数量上还只是一小部分。但随着近几年上海向国际化大都市的转变以及市政府推出的诸如人才落户、蓝印户口、外销内销房的并轨等优惠政策都促使在上海的购房用户向多元化发展，外来人口逐渐成为市场的主宰。根据2001年资料统计，浙江来沪的购房用户已经成为静安、长宁最大的消费群体；在所有消费者中，有46%有意向购买装修房，今年这一比例会有所增加。这就促使更多的房产商推出装修房的设计。装修房将成为2002年的市场焦点。若从单价分析，由于装修房的单价会是毛坯房的价格+装修费用，对于那些收入较低的客户层，装修房将不会是他们的首选。反之，真正购买的将会是一个中高档的客户层。事实也是如此，新近推出的装修房均价几乎都在￥7000以上，这类的消费群体是那些具有高收入、高职位、受过高等教育的高端客户层。用多媒体技术制作的宣传资料相比其他方式更能打动和引起他们的购买欲望。那么作虚拟装修房有什么实际的意义呢？首先，对于购买装修房的客户来说，由于各种原因使他们希望能够买到付款后就马上可以入住的物业，也就是所谓的“拎个皮箱就能进新家”。他们不希望自己动手去操作有关装修方面的各项繁杂琐事，然而对于装修品质他们又是极为挑剔的。因此除却买卖双方通常所存在的焦点以外，装潢风格、材质、设计方面的问题都会成为交易成功的“瓶颈”，一旦某个环节处理不当就会造成客户的流失，消耗企业成本。时下，买卖双方对于商品房的装修标准都以文字形式配以简单的平面图形加以约定，但对于装修房来说，由于它涉及的问题很多，可选择的空间也很大，往往装修的效果需要以整体立面的效果展示，如果一味按照以往的做法加以约束，显然是无法满足买卖双方的需求。然而用多媒体技术所做的虚拟装修房就完全可以弥补这方面的不足。它可以在一个立体而且动态的画面中，通过互动的方式给出不同的装潢材质供客户挑选。不仅包括地板、吊顶、窗帘、墙面等硬装潢方面的材质变换，更可以在局部改变室内的装修格局以及家具式样等软装潢方面的切换。更可以让客户多角度、多方位的对整个装修设计效果作一

个预览，及时做出调整和修改，真正让客户做到根据个人喜好装修自己的居室，避免了装修房千篇一律的格局，凸显个性化创意。由原先“你给我设计”到“我自己动手来设计”，从被动接受到主观选择，使客户真正体验到“用户至上”，增加了他们对该房产的归属感。其次，对于开发商来说，在房产的销售过程中更多的是体现一个服务的概念。由于每个客户的需求是不尽相同的，通过虚拟装修房的选择设计，将整个操作流程透明化，使客户真正作到“放心、称心、舒心”。客观上既吸引了客户，避免了由于“瓶颈”问题造成客源的无谓流失，节约了销售成本，并且无形中树立了公司“诚信为本”的企业形象，为公司今后的长期发展树立了良好的口碑。最后，可将最终的装修方案制成光盘格式并加以文字说明，作为合同的附件。这样“立体效果图+文字说明”完全可以将一个原先装修烦琐的工程轻松搞定。并且在以后的施工中，发展商可以完全按图装修，省却了双方再次协调、交涉，无形中也为发展商节约了成本。
　　四、 后期效应其实，围绕“虚拟装修房”这个概念，我们可以提出类似于“数字化装修房”、“真正的菜单式装修”或是“装修DIY”这类的主题加以渲染，通过精心地宣传、策划，适时造势，推波助澜，相信一定会使自己的楼盘成为上海楼市的一个新亮点。在装修房销售这一新的市场板块中树立公司的良好品牌。说到公司品牌，我们不得不提一下商品房的二手市场。由于许多投资客户都是冲着公司良好的品牌效应前来投资的，以期在今后的二手市场上能够有所收获。那么，将公司先前所做的这些多媒体化的装修房放在二手市场做展示或是在互联网上做宣传，吸引投资客和租客的注意力，客观上也起到了宣传企业形象的作用，同时也使公司的楼盘保值、升值的潜力大大增加，为公司今后开发的项目树立良好的口碑。所谓“智者见智，仁者见仁”相信阁下看过之后一定会有所启示，期待着您的回声。

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