小区简介

　　基隆开发区隶属柳江县拉堡镇（柳江县）管辖，毗邻柳州的旧机场开发区。人口总数约为5万多。目前是广西最大的住宅开发区（来源：基隆开发区居委会）
　　数据统计显示，目前基隆开发区宏发路和祥和路大大小小门面约有300多间，集中分布，在宏发路和祥和路上，临街门面居多，其中小康苑和四通八达门面约有130间左右。
　　经营范围比较广泛，有杂货店、米粉店、礼品店、维修店、家具店、衣饰店等等。有两家大型超市：1.联华超市、2.基隆超市。一家小型酒楼（红光酒楼）。
　　区内有一所公立小学（开发区小学），数家私立小学，。附近有柳邕中学，地区高中附中，拉堡中学，拉堡二中，交通工具以公车为主，乘车需十五分钟左右。
　　（二）基隆房地产市场竞争情况分析
　　基隆开发区主要是以卖宅基地，个人自己起房居住为主的居住模式，目前，已经没有私人宅基地出售了，开发区的基础设施比较差。直到2006年柳州市直接接管开发区后，这一情况才得到改善，南环路、机场路的修建，地下管网的统一布局铺设等，使得这一地段的投资环境得到改善。
　　从2006年以来，基隆到张公岭一带开始开发一些住宅项目，其中有“康盛花园”、 “ 航岭佳园”、“小康苑”、“ 四通八达”等。
　　区域内重点楼盘分析：
　　下面，我们对几个项目进行简单分析一下：
　　康盛花苑：
　　由柳江康茂房地产开发有限公司投资开发，楼盘位于航岭路13号，张公岭（柳州市与柳江县交汇）地带，总户数756套。目前整个项目已经全部售完。楼盘遵循“以人为本”的经营理念，实施“一流的规划、一流建设质量、一流的营销服务、一流物业管理”的品牌战略。整个楼盘以价格优势进入市场：前期起步价为1100元/平方米，均价1300元/平方米左右。销售中期价位在1400－1600左右。后期到了1800左右;整个项目均价1650元/平米。
　　推广策略：
　　A、   低价格策略
　　B、   参与06年日报举办的“十一房展”活动，并成为此次房展的冠名商
　　C、   与柳州日报社合作，推出团购（晚报购房团）活动
　　项目评判：
　　该楼盘位于基隆开发区主干道旁，小区配套设施成熟，配有物管，保安24小时巡防，电子门对讲系统。医院、菜市、银行、邮局近在咫尺，但是其小区规划空间并不是很完美，楼与楼的间距过近，小区绿化过少。整体规划一般。但由于项目推广到位，得到很多中低收入人群的追捧。
　　航岭佳园：
　　本项目是由柳州市坤和房地产开发有限公司开发的楼盘，位于航岭路11号。项目主力户型是90平米的两房和110平米、130平米的三房3种户型；容积率为1.7，总量约200套。
　　项目于2006年12月8日开盘，均价为1850元/平米；目前只剩下一套两房和一套大三房。起步价1600左右，均价1850元。
　　推广策略：
　　A、主要以价格策略主
　　B、楼盘营造“四心“服务的理念，为客户提供贴心、安心、舒心、放心的服务。
　　项目评判：
　　该楼盘也位于开发区主干道旁，无论小区的地理位置或是小区内部整体布局、绿化都比康盛好一些，项目总量不大，户型的均好性不错，开盘当月销售率即达70~80%左右。
　　四通八达：
　　该项目位于基隆开发区宏发路段旁，商住结构，底层为独立商铺，2楼平层以上为住宅，全部为三房的设计，约有180套左右，面积从90多到140多不等，起步价1300左右，均价约为1550元左右。销售期已达2年之久。
　　项目评判：
　　该楼盘在2005年推出的时候，销售情况并不理想，销售跨度时间尽两年才基本售完。
　　由于开发区外的楼价不断的上涨，住宅的售价得以稍以提高、销售速度才渐渐加快。最快销售完的户型是90－110这样的小三房。该楼盘为自然销售的典型代表，没有销售策略，销售周期长。
　　小康苑：
　　该项目位于基隆开发区宏发路段旁，也属商住结构。底层为市场（部分铺面），2层平层以上为住宅，设计面积为150左右的大三房户型，户型的均好性较差。共有168套，起步价为1250元，最高销售价为1550左右。其楼下商铺以租约的方式销售，租约价在20－30元不等。
　　项目评判：
　　该楼盘在推售的时候，销售不是很理想，虽然该楼盘在市内打有户外广告，但因为其户型规划设计上有较大问题，单套面积过大，不实用，户型采光很不理想；所以销售周期比较长。其楼下的商铺租售尚算不错，一边是大型超市和菜市场；另一边则有一家大型饼店和茶叶店，和几家衣饰店，约占总商铺的六成左右。
　　（三）项目发展空间研判
　　目前，我司从得到的项目资料以及整个基隆开发区的项目开发模式来看，整个区域房地产操作还是有很大的提升空间。
　　1、政策空间
　　柳州市近期建设规划（2006—2010）：城市规划区范围包括柳州市市区及市区外围紧密相连的邻县的部分区域，具体为：（1）拉堡镇、进德镇的部分用地，（2）雒容镇的部分用地和古亭山开发区，总面积约为882.2km2。
　　因此，包括基隆在内的行政区域，在未来1~2年内，将会成为柳州市的一个区，这次规划对基隆的影响比较大，柳州市将会对整个开发区在基础设施投入以及配套设施的投入等方面会加大，因此，在政策层面上，对基隆开发区将会有较大的提升空间。
　　2、营销策略空间
　　由于职业的分工越来越细，因此，专职的房地产营销策划代理机构代理项目销售以及策略策划已经是必然。
　　作为一个专业的房地产营销代理公司，我们在代理项目过程中，无论前期市场调研、项目定位，到后期的售后服务，都充当开发商的“总参谋长”。
　　去年的楼市，是房地产专业代理公司得到确认的一年。随着房地产市场的不断扩大，社会分工也越来越明细，开发商作为投资一方，自然是希望能够在最短的周期内，花最少的精力完成资金回笼，创造效益。而整个销售过程囊括了市场调研、市场分析、营销策划、价格体系策划、销售策划、广告投放策划以及熟练掌握相关的政策法令等等，有了精密的销售计划，才能达到迅速创收，回集资金，轻装投入到下一个开发项目中。
　　目前，整个基隆开发区已经开发的几个项目，基本上都是开发商自己进行销售的，基本上没有明确的市场定位和客户细分，在营销手段上基本上是以自然销售为主。因此，销售周期比较长，项目价格没有得到挖掘和提升。楼盘的美誉度没有建立，所操作的项目没有使得市场和客户的追捧！开发商的风险在加大，资金链没有得到很好的保证！
　　

交通

　　市内可乘坐28路、71路公交车直达。